De uitdagingen van de Vlaamse woninmarkt

Wonen Belgen te groot? Dat is zeker het geval, maar de trend is dalend door de stijgende kosten van bouwen en strengere regels. We hebben te grote huizen op een te grote oppervlakte in verhouding met het aantal inwoners, wat een probleem kan worden met een toenemend aantal alleenstaanden en kleine huishoudens.

Bouwgrond wordt ook steeds schaarser en duurder, waardoor we de laatste 20 jaar kleinere woningen hebben gebouwd en meer de nadruk hebben gelegd op appartementen in plaats van rijtjeshuizen. In deze blog gaan we dieper in op de trends in wonen en bouwen, en de toenemende behoefte aan kleinere en betaalbare woningen.

Belgen wonen groter dan Europeanen, maar de trend is dalend door de stijgende kosten van bouwen en strengere regels

We wonen groter dan gemiddeld in Europa, maar de trend is aan het dalen. We hebben te grote huizen op een te grote oppervlakte in verhouding met het aantal inwoners. In feite is onze huizenmarkt, na die van Malta, de minst bezette in Europa.

Bij het bouwen van nieuwe huizen worden strikte regels gehanteerd voor isolatie en ventilatie, wat de kosten van bouwen verhoogt. Samen met de stijgende prijzen van bouwmaterialen, maakt dit bouwen duurder. Hierdoor zijn we de laatste decennia kleiner gaan bouwen. Nieuwe woningen hadden in 2000 nog een gemiddelde woonoppervlakte van 160 m², maar in 2020 was dit nog maar 125 m², wat een afname van 22% betekent.

Tekort aan beschikbare bouwgronden: hoeveel ruimte is er nog over voor nieuwe woningen?

Er is echter een tekort aan beschikbare bouwgronden, wat het moeilijk maakt om nieuwe huizen te bouwen. Eind 2019 waren er nog ongeveer 21.706 hectare onbebouwde percelen in woongebied en 9.361 hectare bouwgrond in woonuitbreidingsgebied beschikbaar. Hiermee kunnen ongeveer één miljoen woningen worden gebouwd zonder nieuwe open ruimtes aan te snijden. Er is dus nog wel enige ruimte beschikbaar, maar het grootste deel van de grond is in handen van particulieren en er is geen garantie dat deze grond snel op de markt zal komen.

Toename van alleenwonenden in Vlaanderen: vooral bij 67-plussers een sterke groei verwacht tegen 2030.

41% van de huishoudens in het Vlaams Gewest bestaat uit alleenwonenden en eenoudergezinnen.

Laatste decennium was er een toename van 15% alleenwonenden. Tegen 2030 wordt een gelijknamige toename van 15% verwacht.

Hierbij zien we vooral de grote groep alleenwonenden (33%) en de grote stijging in de afgelopen jaren.

Uit de bevolkingsvooruitzichten van Statistiek Vlaanderen blijkt dat het aantal alleenwonenden tegen 2030 het sterkst toeneemt bij 67-plussers. Binnen die groep neemt het aantal toe met 27% of in absolute cijfers met 93.000.

Bij de 40- tot 66-jarigen is er niet zoveel verandering te zien +4% (4.000). Bij 18- tot 39-jarigen zien we tegen 2030 een stijging van 13% (26.000).

Trends in wonen en bouwen: kleiner, duurzamer en geschikt voor alleenwonenden

Op basis van de informatie die we hebben, kunnen we tot de volgende conclusies komen:

Ten eerste wonen we te groot. Vooral alleenstaande woningen met grote tuinen nemen veel ruimte in beslag en worden bewoond door een steeds kleiner aantal mensen, omdat onze huishoudens steeds kleiner worden.

Daarnaast wordt bouwgrond steeds schaarser en duurder. Om hiermee om te gaan zijn we de laatste 20 jaar begonnen met het bouwen van kleinere woningen en hebben we meer de nadruk gelegd op het bouwen van appartementen in plaats van rijtjeshuizen.

Een andere trend die we zien is een sterke toename van alleenwonenden, vooral onder 40-plussers en 67-plussers. Dit heeft invloed op de vraag naar woningen en kan verklaren waarom er meer behoefte is aan kleinere woningen.

Toenemende behoefte aan kleinere en betaalbare woningen

Met de verwachte groei van 170.000 huishoudens in de komende jaren, zal het aantal kleine huishoudens toenemen als gevolg van de bevolking aangroei, de vergrijzing, migratie en veranderende gezinssamenstellingen. Dit zorgt voor een toenemende vraag naar woningen die geschikt zijn voor één of twee personen. Daarnaast verwachten we tegen het einde van dit decennium een stijging van 15 procent in het aantal 67-jarigen, wat de vraag naar specifieke woonvormen voor ouderen zal vergroten. En ondanks de bevolkingsgroei zal in 2050 bijna 50% van de bevolking ouder zijn dan 65.

De groeiende behoefte aan kleinere en betaalbare woningen wordt versterkt door de stijgende inflatie en de blijvende groei van kleine huishoudens. Helaas is het aanbod van dergelijke woningen nog steeds te klein, zowel bij koop- als huurwoningen. In de sociale huursector is het tekort zelfs zo groot dat het aantal woningen moet worden verdubbeld om aan de huidige wachtlijsten te voldoen.

Met name in de grote steden, waar de bevolking terug begint te groeien en de beschikbare panden vaak niet aan de behoeften voldoen, is er een nijpend tekort aan geschikte woningen. Dit zet druk op onze woningmarkt en draagt bij aan de stijgende woningprijzen. Als samenleving staan we voor de uitdaging om deze veranderende demografie aan te pakken en ervoor te zorgen dat er voldoende kwalitatief betaalbare woningen beschikbaar zijn voor alle groepen.

Kleiner wonen: een must voor een toekomstbestendig woonbeleid

Ons woonbeleid moet veranderen om toekomstbestendig te zijn. Vergrijzing, kleinere huishoudens, stijgende rente, klimaatuitdagingen, hoge bouwkosten en woningprijzen maken grote woningen zoals we die nu kennen onhoudbaar op de lange termijn. Kleiner wonen is essentieel en vereist een groeiend aanbod van betaalbare en kwalitatieve kleinschalige woonentiteiten.

Het is mogelijk om in kleine woningen met beperkte oppervlakte kwalitatief te wonen. Het aanbod van kleine woningen, zoals prefab, moet bestaan, maar het moet wel een keuze blijven om erin te wonen. Slim gebruik van ramen, zonlicht en tuinen kan een groter ruimtegevoel creëren dan in een appartement tussen vier muren met beperkt licht en geen buitenruimte.

Beter een kleine maar kwalitatieve, betaalbare en duurzame woning die aan je behoeften voldoet dan een woning die te groot en te duur is om te onderhouden of te renoveren.

Om deze veranderingen te realiseren, is er een mentaliteitswijziging nodig. Gemeenten leggen minimumnormen voor bouw- en woonoppervlakten op, die problematisch zijn. Elke gemeente of verkaveling heeft ook eigen bouwvoorschriften bovenop de Vlaamse wooncode. Zolang lokale overheden voorwaarden opleggen over de grootte van een woonkamer of slaapkamer, zullen we geen stap in de goede richting zetten. Het is duidelijk dat de meeste ambtenaren liever grote villa’s zien, die meer opbrengen aan bouw, onroerende voorheffing en btw.

Bronnen: Statbel, Statistiek Vlaanderen, de Vlaamse Woonmonitor 2021, Steunpunt Wonen.