In dit blogbericht komen verschillende onderwerpen aan bod die te maken hebben met het wonen in Vlaanderen. Van de financieringslast of woonquote, die het percentage van je inkomen dat bestemd is voor woonlasten aangeeft, tot de afbouw van de woonbonus door de Vlaamse overheid in combinatie met de dalende rentevoet.
Verder wordt er ingegaan op de kosten van een gemiddelde woning, de mogelijkheden voor mensen met een beperkt budget en de uitdagingen die gepaard gaan met het renoveren van een woning. Tot slot wordt er ook stilgestaan bij de invloed van de hypotheekrente op de ontleningscapaciteit en kapitaalaflossingen bij startende eigenaars.
Is wonen een basisrecht?
Volgens de Vlaamse Wooncode heeft iedere burger recht op kwalitatieve en betaalbare huisvesting
Woonquote: Hoeveel van je inkomen kun je besteden aan woonlasten?
De financieringslast, ook wel bekend als de woonquote, is het percentage van je inkomen dat bestemd is voor woonlasten. Over het algemeen wordt aangenomen dat deze woonquote het beste onder de 30 procent kan blijven, zodat er nog voldoende geld overblijft om van te leven en mogelijk te sparen. Banken hanteren deze quote ook bij de berekening van de maximale hypotheek.
Een eigen inbreng van 10%: Wat betekent dit voor de aankoop van jouw woning?
Om in aanmerking te komen voor een woonkrediet dien je als koper ook een deel van de aankoop met eigen middelen te betalen. Dit is vastgelegd onder toezicht van de Nationale Bank van België en komt neer op een eigen inbreng van 10% van de waarde van de woning, die je moet financieren met je spaargeld. Er zijn enkele uitzonderingen mogelijk, maar deze zijn eerder zeldzaam. Bovendien moet je ook de aankoopkosten kunnen financieren.
Om dit concreet te maken: bij de aankoop van een woning ter waarde van € 250.000 heb je een eigen inbreng van € 58.000 nodig, namelijk € 25.000 (10%) plus ongeveer € 33.000 aan aankoopkosten.
Een stijging van 45%: Hoeveel kost een gemiddelde woning in het Vlaams Gewest?
De mediaanprijs in het Vlaams Gewest lag in 2021 op 290.000 euro. In het laatste decennia is de prijs gestegen van 200.000 naar 290.000 euro, een toename van 45 procent.
De mediaanprijs van de verkochte huizen in het laatste decennium (Bron: Statbel)
Een betaalbare woning vinden: Wat zijn de opties als je geen flink budget hebt?
Met een ruim budget aan spaargeld, of wanneer je het geluk hebt dat je financiële steun van je ouders krijgt, kun je een woonkrediet afsluiten.
Echter, wanneer je al wat krapper bij kas zit door de lening die je hebt verkregen en geen spaargeld meer hebt, zul je genoodzaakt zijn om te kijken naar betaalbare, maar oudere woningen. Deze woningen zijn vaak eigendom van oudere mensen en voldoen niet aan de huidige woonnormen, omdat ze niet geïsoleerd zijn.
Dit betekent dat je gedwongen wordt om renovatiewerken uit te voeren, wat op zijn beurt weer extra geld kost dat je misschien niet snel ter beschikking hebt. In de tussentijd zul je moeten leven in een ondermaatse woning.
Renoveren: Waarom hebben sommige huiseigenaren weinig aan energiepremies en -leningen van de overheid?
Uit een studie in opdracht van de Bond Beter Leefmilieu bleek eerder dit jaar dat ongeveer 40 procent van de huiseigenaren niet over voldoende financiële middelen beschikt om hun woning te renoveren.
Zelfs met de energiepremies en -leningen van de overheid kunnen zij de kosten van een grote energierenovatie niet betalen. Helaas blijkt ook dat 65 procent van de renovatiesubsidies bij de verkeerde groep terechtkomt, namelijk bij diegenen die het niet nodig hebben.
Dit maakt het voor huiseigenaren met beperkte middelen nog moeilijker om hun woning te verbeteren en te voldoen aan de energienormen.
Hoe de daling van de hypotheekrente invloed heeft op de ontleningscapaciteit en kapitaalaflossingen bij startende eigenaars.
In de jaren ’80 lag de hypotheekrente nog op 14%, terwijl die in de laatste decennia gedaald is van 6% naar 1%. Dit heeft als gevolg dat de woningprijs jaarlijks gemiddeld met 2,5% kon toenemen zonder dat dit invloed had op je leencapaciteit. Door deze lage rente zijn de kapitaalaflossingen hoger, wat resulteert in een groter kapitaal voor startende eigenaars. Een aantrekkelijk scenario voor mensen die op zoek zijn naar een eigen woning.
Waarom de afbouw van de woonbonus in combinatie met de dalende interestvoet een logische stap was voor de Vlaamse overheid.
Dankzij de dalende rentevoet heeft de Vlaamse overheid besloten om de fiscale voordelen voor huizenbezitters, zoals de woonbonus, af te bouwen vanaf 2015. De woonbonus is sinds 2020 volledig uitgedoofd.
Door de lage rentevoet is er een grotere leencapaciteit mogelijk, wat een prijsopdrijvend effect heeft op de woningmarkt. De afbouw van de woonbonus heeft echter een prijsdrukkend effect.
Het juiste perspectief op huizenprijzen en lening capaciteit
Hoeveel invloed heeft de stijgende huizenprijs op de leencapaciteit van huishoudens?
Hoewel het waar is dat de mediaanprijs van woningen met 45% is gestegen, is het belangrijk om deze stijging in het juiste perspectief te bekijken. De stijging van de huizenprijzen moet namelijk worden vergeleken met de ontleningscapaciteit van huishoudens, oftewel het bedrag dat zij van de bank kunnen lenen.
De ontleningscapaciteit wordt bepaald door verschillende factoren, zoals het eigen inbreng, inkomen, rentevoet en fiscale voordelen. Gelukkig zijn de lonen gestegen door loonindexering en zijn de rentevoeten enorm gedaald, waardoor huishoudens voor hetzelfde budget een duurdere woning kunnen kopen.
Dit heeft ervoor gezorgd dat de ontleningscapaciteit ongeveer in lijn ligt met de stijging van de huizenprijzen.
België heeft, op vier landen na, de kleinste stijging in woningprijs in vergelijking met het Europese gemiddelde. Wanneer we rekening houden met de stijgende mediaanprijs, de loonindexering en de dalende rentevoet, zien we dat de huizenprijzen in tien jaar tijd met 5,7% zijn gestegen (9,56 jaarlonen ten opzichte van 9,04 jaarlonen om een huis af te betalen).
Kortom, hoewel de mediaanprijs van woningen aanzienlijk is gestegen, is het niet zo dat huizen compleet onbetaalbaar zijn geworden. Door de stijging van de lonen en de daling van de rentevoet kunnen huishoudens nog steeds een woning kopen die past bij hun leencapaciteit.
Generatiehulp: de rol van familie in de huidige woningmarkt voor jonge koppels
Het aantal jongeren dat een woning koopt, blijft stabiel en de woonquote stijgt niet significant.
Echter is er wel een verschuiving merkbaar in de inbreng van kapitaal. Steeds meer jonge koppels krijgen hulp van hun ouders of grootouders bij het kopen van een woning. Op die manier wordt er meer kapitaal verschoven binnen families en kunnen nog steeds evenveel jonge koppels een woning kopen.
Voor de middenklasse is er dus weinig veranderd in termen van betaalbaarheid.
Waarom de huizenprijzen blijven stijgen: de rol van grotere hypotheken en beperkt aanbod van woningen.
Het afgelopen decennium zijn er steeds grotere hypotheken afgesloten, mede door de factoren die eerder zijn besproken.
Hoewel mensen niet per se grotere huizen kopen, bieden ze hoger op dezelfde huizen, waardoor de prijzen worden opgedreven. Met name in steden en de omliggende randgebieden, waar de vraag naar woningen stijgt maar het aanbod achterblijft, zijn de woningprijzen fors gestegen.
Dit fenomeen wordt met name gedreven door de middenklasse, en het wordt voor mensen met een beperkt budget steeds moeilijker om een betaalbare woning te vinden. De steeds grotere kredieten en het gebrek aan betaalbare woningen in stedelijke gebieden vormen de kern van deze problematiek.
Wonen wordt voor steeds meer mensen onbetaalbaar: hoe de kloof tussen rijk en arm op de woningmarkt groter wordt.
Er bestaan zeker betaalbaarheidsproblemen op de woningmarkt, dat staat vast. Voor een deel van de bevolking blijft het kopen van een woning onbetaalbaar. Dit blijkt uit de dalende trend van het aantal mensen dat een eigendom heeft in de voorbije jaren.
Wanneer we de totale bevolking opdelen in vijf gelijke groepen, zien we dat vooral mensen in de laagste twee groepen en tot halfweg de derde groep het moeilijk hebben op de woningmarkt. Zij beschikken niet over de nodige middelen om een huis te kopen en zijn daarom aangewezen op de private- of sociale huurmarkt.
In tegenstelling tot de hoogste twee groepen, de 40% rijkste gezinnen van Vlaanderen, hebben zij niet de mogelijkheid om een woning te kopen.
Het huidige beleid richt zich bijna uitsluitend op mensen voor wie het kopen van een woning geen probleem vormt. Hierdoor ontstaat er een grotere kloof tussen rijk en arm op de woningmarkt.
Waarom vastgoedprijzen de pan uit rijzen: vier factoren die bijdragen aan de prijsdruk en de grote vraag naar betaalbare en kleine woningen.
De vastgoedprijzen hebben sinds de eeuwwisseling een sterke stijging doorgemaakt. Maar waar komt deze prijsdruk vandaan en waarom is er zo’n grote vraag naar betaalbare en compacte woningen?
Er zijn verschillende factoren die bijdragen aan deze ontwikkeling.
Ten eerste is er een sterke groei van het aantal alleenstaanden in alle leeftijdscategorieën, door bijvoorbeeld scheidingen en vergrijzing.
Ten tweede is er de bevolkingsgroei, vooral in en rond steden, waardoor de vraag naar woningen groter is dan het aanbod.
Ten derde zijn er veranderingen in woonvoorkeuren, als gevolg van het alsmaar duurder wordende en drukke leven, wat zorgt voor een grotere vraag naar kleinere woningen.
Ten slotte spelen ook goedkope woningkredieten een rol in deze ontwikkeling.
Het is belangrijk om deze factoren te begrijpen om de prijsstijgingen op de vastgoedmarkt te kunnen verklaren. Door bijvoorbeeld te investeren in meer betaalbare en compacte woningen kunnen we beter inspelen op de veranderende vraag en zo de druk op de vastgoedprijzen verminderen.
Geen dak boven het hoofd: het schrijnende tekort aan betaalbare huurwoningen
Het gebrek aan betaalbare huurwoningen is momenteel alarmerend. De voorbije tien jaar is het aantal sociale woningen nauwelijks toegenomen, terwijl de wachtlijsten verdubbeld zijn.
Op de private huurmarkt is het vaak een afweging tussen een slechte kwaliteit of een te hoge prijs. Vooral in het goedkoopste segment van de huurmarkt waar kwaliteit en betaalbaarheid samenkomen, is de concurrentie hevig.
Schrijnende cijfers Vlaamse Woonmonitor 2021 tonen weinig politieke actie
Als afsluiter nog enkele cijfers uit de Vlaamse Woonmonitor 2021:
1 op de 5 huishoudens besteedt meer dan 30% van hun inkomen aan huisvesting, wat voornamelijk het geval is bij alleenstaanden en eenoudergezinnen.
Meer dan de helft van de huurders besteedt meer dan 30% van hun inkomen aan huur, en soms zelfs meer dan 40% aan de totale woonkosten. Dit omvat niet alleen de huurkosten, maar ook de kosten voor onderhoud en energie. Deze laatste kostenpost kan vaak hoger uitvallen, aangezien veel huurwoningen aanzienlijk slechter geïsoleerd zijn.
Er is weinig politieke urgentie om de woningnood op te lossen. Vlaanderen scoort met zijn woonrecht voor iedereen, duidelijk een onvoldoende.
